Aprobado el Real Decreto-ley 21/2018 de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

El 18 de diciembre de 2018 fue publicado en el BOE, el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Este Real Decreto-ley entra en vigor para contratos formalizados a partir del 19 de diciembre de 2018 (día siguiente al de la publicación en el BOE del texto legal).

Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este Real Decreto-ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

No obstante, los contratos preexistentes pueden adaptarse al nuevo régimen jurídico siempre que las partes así lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales.

Las principales modificaciones que se recogen en este Real Decreto-ley son las siguientes:

Modificaciones en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos:

1)          Se establece que la prórroga mínima obligatoria del contrato de arrendamiento de vivienda es de cinco años (antes tres años). Para arrendadores personas jurídicas, la prórroga mínima obligatoria del contrato se fija en siete años.

2)          Transcurrida la prórroga mínima obligatoria del contrato de arrendamiento de vivienda (cinco o siete años, según el caso), se establece que el periodo de prórroga tácita será de tres años (antes un año).

3)          Siendo el arrendador persona jurídica, correrán por su cuenta los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato salvo en el caso de que dichos servicios hubieran sido contratados por iniciativa del arrendatario.

4)          El valor de la garantía adicional a la fianza de un mes no podrá exceder de dos mensualidades de renta (antes no existía limitación) en el caso de contratos de arrendamiento de vivienda de hasta cinco o siete años de duración (según el arrendador el persona física o jurídica).

5)          Régimen aplicable al contrato de arrendamiento de vivienda: Los contratos de arrendamiento de vivienda cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados, o en los que la renta inicial anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional anual, se regirán en primer lugar por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el título II de la LAU, y supletoriamente por el Código Civil.

 Modificaciones en la ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal:

1)          Incremento del Fondo de reserva de las Comunidades de Propietarios, cuya finalidad es atender a las obras de conservación y reparación de la finca, así como la realización de obras que faciliten la accesibilidad. La dotación mínima al fondo pasa a ser del 10% del último presupuesto ordinario (antes el 5%).

2)          Será obligatoria la realización de obras y actuaciones necesarias para garantizar el acceso de los vecinos a las viviendas/locales tales como instalación de rampas, ascensores u otros, sin necesidad de aprobación en Junta de Propietarios, siempre que las ayudas públicas a las que la Comunidad de Propietarios que pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

3)          Se introduce la condición de que en aquellos casos en los que una Comunidad de Propietarios desee limitar o condicionar el arrendamiento de una vivienda como alquiler turístico, se requerirá el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

 Modificaciones en la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil:

Se introducen modificaciones en el procedimiento de desahucio de vivienda, cuando el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad. En esos casos se suspenderá el procedimiento durante un plazo máximo de un mes (dos meses si el demandante es persona jurídica) hasta que los servicios sociales adopten las medidas oportunas.

 Modificaciones en la Ley de Haciendas Locales:

1)          Se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de Administraciones o entes públicos.

2)          Se habilita a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95 por ciento en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.

3)          Se introduce la posibilidad de que cada Ayuntamiento determine recargos sobre la cuota del IBI en función del periodo de desocupación del inmueble.

Modificaciones en la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

Se introduce la exención en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas para el arrendamiento de inmuebles para uso estable y permanente (impuesto a pagar por el arrendatario).